【报告】2018年成都甲级写字楼租金增幅全国第三

作者:成都新闻网 | 分类:成都新闻 | 浏览:56

【报告】2018年成都甲级写字楼租金增幅全国第三

2018年,成都甲级写字楼市场容量为全国第五,年净吸纳量创新高,促使租金稳步上扬,增幅位列全国第三。

界面四川

文 | 第一太平戴维斯

中国写字楼市场正持续发展和演变。第一太平戴维斯于近日发布2018年中国写字楼市场报告,以市场需求端为聚焦,同时研判了市场基本面和未来趋势,并对表现抢眼或处于转折点的热门市场进行了重点剖析,报告囊括了成都、重庆和西安三个重点城市。

重点增长行业:金融继续占主力,IT和联合办公齐发力

金融业仍是甲级写字楼最主要的租户类别,在四座一线城市的平均占比高达34%。重庆与一线城市趋近,占比超过30%,而成都和西安租户结构相对均衡,金融企业在各自市场占比不到30%。但近年来,政府对新兴金融公司整顿和监管加强,促发该类企业需求不稳定性激增,持续一年的强力去杠杆举措也引发金融企业在三地的2018年全年成交占比大幅下降,成都更是仅为20%。但随着中国加快推进金融业改革和对外开放,推动资管行业专业化,金融业对办公空间的需求预期也将有所回升。

IT行业占比国内GDP的3.9%,但在过去三年中始终保持两位数增长。行业多年高速发展已然推动科技企业成为甲级写字楼重要需求来源,这一现象也不断发生在西部重点城市。成都、重庆、西安的政府近年不断大力投入高新科技行业发展,提出发展大数据智能、硬科技等重点产业,招商引资和政策扶持发酵促进本地和外来科技企业释放较大办公需求,科技企业在全市新增租赁需求占比连年提高,2018年均跻身前三,成为年度新亮点。

上海和北京是目前国内最大的联合办公市场,2018年门店数量占比分别达到33%和32%。自2017年开始,联合办公开始大肆进军下沉成都重庆和西安三大西部重点城市,历经两年全力拓展布局,截至2018年以联合办公为首的第三方办公空间运营商已分别占据成渝西三城甲级写字楼市场份额(按面积)的5.5%、7.4%、8.5%,且基本过半楼宇拥有一家或多家相关运营商。鉴于联合办公长期融资负债与短期营业收益的经营模式,如何提高出租率、如何在市场经济低迷时盈利成为了运营商关注的重点。

图1:国内联合办公市场的爆发式供应增长

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西部市场:成都领跑新一线,重庆和西安供需承压

成都作为国家中心城市之一,拥有西部地区最为强大的现代服务业和对外交往能力,不断吸引国内外企业进入投资,写字楼市场亦受益于此表现突出。2018年,成都甲级写字楼市场容量为全国第五,年净吸纳量创新高,促使租金稳步上扬,增幅位列全国第三。而受惠于城市发展和能级提升,重庆和西安需求虽有大幅回暖,空置率大幅下降,降幅位列全国前列,但前期集中供应放量导致供需依然承压,2018年租金出现小幅下挫。展望未来,受全国宏观经济影响,西部三城的甲级写字楼市场会暂时有所放缓,而市场预计将迎来一小波集中供应,因此短期供需走势或将影响市场均衡出现波动。

表1:甲级写字楼租金和空置率变化

【报告】2018年成都甲级写字楼租金增幅全国第三

房地产科技对物业管理行业提出新要求

科技正在改变着人们的日常生活,房地产与科技的结合也已将中国房地产市场推入一个新纪元。人脸识别、 智能照明、 空气质量监测、无人机安保和无人保洁等高新技术的应用,将进一步节约成本和资源;定制移动应用将促进租户、管理人员与供应商之间的高效沟通;建筑信息模型(BIM)的运用也有助优化物业管理水平。

在对重点城市的标杆写字楼项目进行租金和物业管理费追踪后,我们发现,上海和北京等城市甲级写字楼的物业管理费增长快于租金。一些项目即使租金有所下调,其物业管理费仍只涨不跌。随着市场竞争加剧,尤其是当下联合办公一同参与争夺战,提升物业管理品质是助力办公楼宇脱颖而出的一大法宝。

新形势下,业主和租户该如何应对?

第一太平戴维斯高级董事、华西区中介部负责人、成都商业楼宇部负责人戴晖认为,目前整个西部写字楼市场面临诸多变化,而针对不同西部城市,所面对的问题和相应调整各不相同。以重庆为例,2018年面临最大的挑战便是租金水平的下滑,而2019年重庆将迎来新的一轮供应高峰,因此租金会承受更为明显的压力。除解放碑、江北嘴等区域外,多中心格局仍然继续,使得空置率持续升高。需求层面,过去两年较为活跃的第三方办公空间运营商,由于出租率及租金水平表现较差,使得未来面临重新洗牌局面,而同时金融行业需求也将受到挑战。未来,租户会拥有更多的物业选择权及在一定程度上的谈判力增加,但仍需着眼于写字楼长期运营能力;同理,对于业主来说,为了抗衡未来的供应高峰及竞争,需要大力发展自身软性服务,提升运营能力,以及租户保持能力,使得今后不再是硬件、价格竞赛的局面,而是运营及资产管理的整体提升。

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成都,简称蓉,别称“蓉城、锦城”,是四川省省会、副省级市,特大城市,西部战区机关驻地,国务院确定的国家重要高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽,是西部地区重要的中心城市。2018年,全市下辖20个区(市)县和高新区、天府新区成都直管区,面积14335平方公里,常住人口1633万人,GDP15342.77亿元。 成都位于四川盆地西部,成都平原腹地,境内地势平坦、河网纵横、物产丰富、农业发达,属亚热带季风性湿润气候,自古享有“天府之国”的美誉;作为全球重要的电子信息产业基地,有国家级科研机构30家,国家级研发平台67个,高校56所,各类人才约389万人;世界500强企业285家。 成都是国家历史文化名城, 古蜀文明发祥地,中国十大古都之一。公元前四世纪,开明王朝九世以“一年成邑,二年成都”,故名成都;先后有7个割据政权在此建都;一直是各朝代的州、郡治所;汉为全国五大都会之一;唐为中国最发达的工商业城市之一,史称“扬一益二”;北宋是汴京以外的第二大都会,发明了世界上第一种纸币交子。拥有都江堰、武侯祠、杜甫草堂、金沙遗址等名胜古迹,是中国优秀旅游城市。先后获世界最佳新兴商务城市、中国内陆投资环境标杆城市、国家小微企业双创示范基地城市、中国城市综合实力十强、中国十大创业城市等。

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